Immobiliarzwangsvollstreckung ist die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen eines Schuldners.
Das Gesetz unterscheidet drei Arten der Zwangsvollstreckung (§ 866 Abs. 1 ZPO)

  • die Eintragung einer Sicherungshypothek
  • die Zwangsversteigerung und
  • die Zwangsverwaltung.

Während in der Zwangsvollstreckung die Zwangshypothek eine Sicherung bedeutet und damit nicht direkt zur Forderungsbefriedigung führt, wird mit der Zwangsverwaltung auf die Nutzungen des Grundstücks (z.B. Mieterträge) zugegriffen und diese unter den „Berechtigten“ verteilt. Den aus Sicht des Schuldners bedeutsamsten Eingriff stellt die Zwangsversteigerung dar, da mit diesem Verfahren auf die Substanz des Grundstücks zugegriffen wird, wodurch der Schuldner letztlich das Eigentum am Grundstück verliert.

Die Immobiliarvollstreckung kann erfolgen in

  • Grundstücke,
  • ideelle Miteigentumsanteile,
  • grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurecht),
  • eingetragene Schiffe und Schiffsbauwerke.

Zwangssicherungshypothek

Voraussetzung für die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ist bei der Zwangsvollstreckung eine titulierte Geldforderung mit einem Mindesbetrag von insgesamt 750,00 Euro. Auf Antrag des Gläubigers wird sie im Grundbuch des Schuldners eingetragen. Die Eintragung der Sicherungshypothek führt – ebenso wie eine freiwillig eingetragene Hypothek oder Grundschuld – nur zu einer Sicherung der Forderung. Sie bewirkt, dass der Gläubiger bei einem Verkauf der Immobilie grundsätzlich berücksichtigt werden muss, das heißt, dass es dann zu einer Geldzahlung kommen kann. Der mit dem Vermerk über die Eintragung der Sicherungshypothek versehene Titel ermöglicht auch die Versteigerung des Grundstückes aus dem Rang der Hypothek.

Zuständig für die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ist das Grundbuchamt, das insoweit als Vollstreckungsorgan tätig wird.

Zwangsversteigerung

Voraussetzung für die Zwangsversteigerung ist bei der Zwangsvollstreckung  entweder eine titulierte Geldforderung oder ein vollstreckbarer Anspruch aus einem im Grundbuch eingetragenen Recht (zum Beispiel Hypothek, Grundschuld). Zuständig ist das Zwangsversteigerungsgericht.

In einem Versteigerungsverfahren wird die Immobilie bewertet und danach versteigert. Nicht alle Verfahren werden bis zur Versteigerung durchgeführt, da der Schuldner eine Versteigerung immer noch abwenden kann. Der Versteigerungserlös wird nach einer gesetzlich festgelegten Reihenfolge an die diversen Gläubiger verteilt. Eine Verteilung nach Quoten findet nicht statt.

Zwangsverwaltung

Auch hier ist eine titulierte Geldforderung oder ein vollstreckbarer Anspruch aus einem im Grundbuch eingetragenen Recht (zum Beispiel Hypothek, Grundschuld) Voraussetzung. Zuständig ist wieder das Zwangsversteigerungsgericht.

Bei einer Zwangsverwaltung wird vom Gericht ein Zwangsverwalter eingesetzt. Dieser verwaltet das Objekt anstelle des Eigentümers. Ziel einer Zwangsverwaltung ist die Befriedigung eines Gläubigers aus den Nutzungen des Objektes, in der Regel durch Vermietung oder Verpachtung. Mitunter erfolgt eine Verwaltung auch aus anderen Gründen, zum Beispiel der Sicherung des Objektes. Auch in der Zwangsverwaltung werden die erwirtschafteten Überschüsse nach einer gesetzlich geregelten Reihenfolge verteilt.

Teilungsversteigerung

Das Versteigerungsgericht ist auch zuständig für die Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft. Wenn sich eine Eigentümergemeinschaft (zum Beispiel Erbengemeinschaft, geschiedene Eheleute) nicht über die Verwaltung oder Verwertung eines Objektes einigen kann, versteigert das Gericht das Objekt, um das Objekt durch einen teilbaren Geldbetrag zu ersetzen. Mit der Versilberung des Objektes ist die Tätigkeit des Gerichtes aber beendet. Einigen sich die Eigentümer nicht einvernehmlich darüber, wer welchen Betrag ausgezahlt bekommen soll, wird der Versteigerungserlös vom Gericht hinterlegt. Die Streitigkeiten um die Auszahlungsmodalitäten sind dann in einem gesonderten Zivilprozess zu führen.