Was bei manchen Geschäften des täglichen Lebens noch möglich ist, reicht für Grundstückskauf-verträge nicht aus. Hier ist die notarielle Beurkundung vorgeschrieben, denn schließlich
geht es nicht nur um komplizierte Rechtsfragen, sondern für die meisten Bürger um
die größte Investition ihres Lebens. Die Kaufverträge sind in der Regel mehrere Seiten lang. Was wird üblicherweise geregelt?
Außer klaren Angaben zu den Vertragsbeteiligten enthält der Vertrag zunächst die genaue Angabe des verkauften Grundstücks und ermittelten Grundbuchstand. Eines der Kernstücke des Vertrags ist die Kaufpreisregelung. Hier muss die Fälligkeit festgelegt werden, also der Zeitpunkt, zu dem der Käufer den Kaufpreis bezahlen soll, und die Frage, ob die Zahlung direkt an den Verkäufer erfolgt oder über ein Anderkonto des beurkundenden Notars. Geregelt wird ferner, wann der Besitz auf den Käufer übergeht, wann er also in das gekaufte Haus einziehen kann. Ab diesem Zeitpunkt trägt er die laufenden Kosten wie z.B. Grundsteuer, Kanalabgaben usw..
Eigentümer wird der Käufer dagegen erst, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Voraussetzung hierfür ist die im Vertrag enthaltene Auflassung, das heißt die Einigung der Vertragsparteienüber den Eigentumswechsel. Regelmäßig wird vereinbart, dass der Notar diese Auflassung beim Grundbuchamt erst einreichen darf, nachdem der Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt ist. Um den Käufer bereits vor diesen Zeitpunkt abzusichern, wird meistens eine sogenannte Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen.
Mit dieser vorläufigen Eintragung wird das Grundstück für den Käufer gewissermaßen reserviert.
Außerdem wird üblicherweise geregelt, ob und welche Rechte dem Käufer zustehen, falls sich das Haus bzw. das Grundstück nachträglich als mangelhaft erweist. Empfehlenswert ist auch eine Regelung dazu, welche Partei die Erschließungskosten trägt, die von den Gemeinden für Erschlie-
ßungsmaßnahmen, z.B. Straßenbau- oder Kanalarbeiten, häufig erst nach Jahren erhoben werden.
In den meisten Fällen nimmt der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises einen Kredit auf, zu dessen Absicherung seine Bank die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch verlangt. Hier hat es sich bewährt, dass der Verkäufer dem Käufer eine sogenannte Belastungsvollmacht erteilt, mit der er ihm gestattet, die Grundschuld bereits vor der Eigentumsumschreibung in das Grundbuch eintragen zu lassen. Gesetzlich vorgeschrieben sind Hinweise des Notars auf die erforderlichen behördlichen Genehmigungen, auf die gesetzlichen Vorkaufsrechte und auf die steuerliche Unbedenklichkeitsbe-scheinigung.
Diese Bescheinigung ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und wird vom Finanzamt erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt ist.
Schließlich wird geregelt, welche Partei die Grunderwerbsteuer und die Kosten für die Beurkundung und Abwicklung des Vertrags trägt. Mit dem Auftrag an den Notar zur Abwicklung des Vertrags stellen die Beteiligten sicher, dass der Notar sich um die Einholung der erforderlichen Genehmigungen und behördlichen Bescheide kümmert und den Vollzug des Vertrags überwacht.
Kaufvertrag und Grundstücksbelastungen Ist das verkaufte Grundstück mit Grundschulden oder anderen Rechten Dritter belastet, so stellt sich die Frage, ob und wie diese Belastungen beseitigt werden können oder ob sie vom Käufer übernommen werden sollen. Bei Grundschulden und Hypotheken, die noch offene Kredite des Verkäufers abdecken, wird häufig vereinbart, dass sie mit
Hilfe des Kaufpreises abgelöst werden sollen. Diese Aufgabe wird regelmäßig vom Notar übernommen: Er fordert bei den Kreditinstituten die Löschungsbewilligung an, die für die Löschung dieser Rechte im Grundbuch erforderlich sind, und lässt sich den noch offenen Rückzahlungsbetrag mitteilen. Wenn alle sonstigen Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises vorliegen, wird der geforderte Betrag an das Kreditinstitut gezahlt – und zwar entweder direkt vom Käufer oder vom Anderkonto des Notars. Im Anschluss daran reicht der Notar die Löschungsunterlagen beim
Grundbuchamt ein und führt so die Löschung dieser Belastungen herbei.
Denkbar ist es auch, dass der Käufer eine eingetragene Grundschuld übernimmt.
Nimmt er nämlich seinen Kredit bei der Bank auf, die im Grundbuch bereits eingetragen ist, so kann durch die Übernahmeder Grundschuld Zeit gewonnen werden und der Käufer spart die Notar- und Grundbuchkosten für die erneute Bestellung einer Grundschuld.
Noch weitergehend kann der Käufer nicht nur die Grundschuld, sondern auch den zugrundeliegen-den Kredit des Verkäufers übernehmen. Dies kann dann von Interesse sein, wenn es sich um ein besonders zinsgünstiges Darlehen handelt. Für diese Kreditübernahme ist jedoch die Zustimmung der Bank erforderlich, die in den meisten Fällen vom Notar eingeholt wird. Hier empfiehlt es sich, bereits vor der Vertragsbeurkundung mit dem Kreditinstitut abzustimmen, ob es einer Übernahme des
Kredits zustimmen würde. Bisweilen finden sich im Grundbuch Eintragungen von Hypotheken oder
Grundschulden, die bereits viele Jahrzehnte alt sind. Sie können nur mit Zustimmung des eingetra-genen Gläubigers bzw. seiner Erben gelöscht werden, was unter Umständen umfangreiche Ermittlungen und Erbnachweise erforderlich machen kann. Handelt es sich um Beträge unter 6 000 •, so kann die Löschung erfolgen, wenn die eingetragene Geldsumme zzgl. einer Zinspauschale beim Amtsgericht hinterlegt wird. Eintragungen in Mark der DDR, Reichsoder Goldmark usw. werden nach einem bestimmten Faktor umgerechnet. Alle diese Vorgänge kann der Notar für die Beteiligten übernehmen. Aber auch andere Rechte können im Grundbuch eingetragen sein, wie z.B.
Wege-, Wohnungs-, Vorkaufsrechte usw.. Auch hier muss bei der Beurkundung geklärt werden, ob der Berechtigte mit einer Löschung einverstanden ist oder ob die Rechte vom Käufer übernommen werden sollen. Um alle diese Fragen der Vertragsgestaltung und –abwicklung kümmert sich der Notar. Kauf unvermessener Grundstücksflächen In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass ein Grundstück verkauft wird, das noch nicht vermessen oder im Liegenschaftskataster noch nicht als selbständiges Flurstück erfasst ist, z.B. wenn Parzellen aus einem neuen Baugebiet vergeben werden. Für die Gestaltung und Abwicklung solcher Verträge gelten einige Besonderheiten:
Zunächst müssen Größe, Lage und der genaue Zuschnitt der verkauften Teilfläche in dem Vertrag eindeutig und unzweifelhaft beschrieben werden. Dies geschieht im Regelfall durch Verweisung auf einen Lageplan, der dem Kaufvertrag als Anlage beigefügt wird. Hier ist besonders auf die genaue Darstellungsweise und einen angemessenen Maßstab zu achten. Die Vermessung des Grundstücks erfolgt entweder durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder durch das Kataster-amt. Im Kaufvertrag sollte geregelt werden, wer die Vermessung in Auftrag gibt und wer die Kosten dafür trägt. Ist die Vermessung erfolgt, so wird das Vermessungsprotokoll beim Katasteramt eingereicht und die ermittelten Daten werden in das Liegenschaftskataster übernommen. Die verkaufte Teilfläche erhält dabei eine neue, selbständige Flurstücksnummer, der die bisherige Nummer des Flurstücks vorangestellt wird (z.B. 17/2 für Teilfläche aus dem Flurstück 17).
Die üblichen Schritte zum Vertragsvollzug kann der Notar unabhängig von der Vermessung und der Tätigkeit des Katasteramts durchführen
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann erst erfolgen, wenn die neue Flurstücksnummer vom Katasteramt mitgeteilt worden ist. Dann wird in einer Nachtragsurkunde festgehalten, dass das
neue Flurstück identisch mit dem Kaufgegenstand aus dem Kaufvertrag ist (Identitätserklärung). Weicht das neue Flurstück vom Zuschnitt oder der Größe her wesentlich von dem Lageplan ab, der dem Kaufvertrag beigefügt wurde, so muss die Auflassung, also die Einigung über den Eigentums-wechsel, in notariell beurkundeter Form wiederholt werden. Erst wenn diese Nachtragsurkunden vorliegen, kann der Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt gestellt werden.
Besonderheiten gelten auch für die Kaufpreisfinanzierung: Die Grundschuld, die der Käufer mit Zustimmung des Verkäufers zur Absicherung seines Kredits an der gekauften Parzelle bestellt, kann in das Grundbuch erst eingetragen werden, nachdem das Katasteramt die neue Flurstücksnummer vergeben hat. Soll der Kaufpreis schon vorher an den Verkäufer gezahlt werden, so muss auf Alternativen zur Absicherung des Kredits ausgewichen werden:
Zum einen besteht die Möglichkeit, dass der Verkäufer sich zunächst damit einverstanden erklärt, dass das gesamte Grundstück mit der Grundschuld des Käufers belastet wird. Nachdem das Flurstück katasteramtlich erfasst ist, wird die beim Verkäufer verbleibende Restfläche von der Belastung wieder freigestellt. In den meisten Fällen, insbesondere wenn aus einem Grundstück mehrere Parzellen gebildet werden, bietet sich die andere Möglichkeit an, dass der Käufer seinen Anspruch auf Verschaffung des Grundstücks an die Bank verpfändet. Dies gibt der Bank vorübergehend bis zur Eintragung der Grundschuld eine Sicherheit für ihren Kredit. In allen Fällen sollte die inhaltliche Gestaltung und Abwicklung des Vertrags mit dem Berater besprochen werden. Vorkaufsrechte beim Grundstückserwerb Wer ein Grundstück günstig erworben hat, hat ein gutes Geschäft gemacht. Doch die Freude darüber währt nur kurz, wenn ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird und der Käufer im Ergebnis leer ausgeht. Gesetzliche Vorkaufsrechte werden zwar nur selten ausgeübt, müssen bei der Abwicklung eines Grundstückskaufvertrags jedoch trotzdem beachtet werden. Auch privat vereinbarte Vorkaufsrechte können eine Rolle spielen. Besteht an einem Grundstück ein Vorkaufsrecht, so bedeutet dies, dass der Vorkaufsberechtigte in einen abgeschlossenen Kaufvertrag gewissermaßen eintreten kann – und zwar zu den vereinbarten Konditionen. Hat also der ursprüngliche Käufer den Kaufpreis heruntergehandelt, so kommt der Vorkaufsberechtigte in den Genuss des guten Geschäfts. Das Vorkaufsrecht bedeutet jedoch nicht, wie oftmals angenommen wird, dass der Berechtigte jederzeit den Verkauf des Grundstücks an sich verlangen kann. Er kann dies nur, wenn der Eigentümer aktiv wird und einen Kaufvertrag mit einem Dritten abschließt.
Gesetzliche Vorkaufsrechte gehen aus dem Grundbuch nicht hervor. Es ist Aufgabe des Notars, bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags zu prüfen, ob solche gesetzlichen Vorkaufsrechte eingreifen können. Die größte praktische Bedeutung hat das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach dem
Baugesetzbuch (BauGB). Bei jedem Grundstückskauf muss eine Bestätigung der Gemeinde eingeholt werden, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird oder gar kein Vorkaufsrecht besteht. Ohne diese Bescheinigung kann der Käufer im Grundbuch nicht als neuer Eigentümer eingetragen werden.
In den meisten Ländern (außer in Brandenburg) kann den Gemeinden außerdem ein Vorkaufsrecht nach dem Denkmalschutzgesetz zustehen, z.B. wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt. Auch nach den Naturschutzgesetzender Länder bestehen Vorkaufsrechte, wenn etwa das Grundstück in einem Naturschutzgebiet belegen ist.
Es gibt jedoch auch Fälle, in denen das Gesetz ein Vorkaufsrecht zugunsten von Privatpersonen begründet. Dies ist etwa der Fall, wenn eine vermietete Wohnung nachträglich in Wohneigentum umgewandelt wird. Dann steht beim erstmaligen Verkauf der Wohnung dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu.
Außerdem können Vorkaufsrechte auch durch vertragliche Vereinbarung unter Privaten oder durch behördliche Entscheidung entstehen. Sie sind im Grundbuch eingetragen und deshalb – anders als die gesetzlichen Vorkaufsrechte – für die Beteiligten ohne weiteres zu erkennen. Auch hier muss geklärt werden, ob der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausübt oder der Vertrag mit dem Käufer zustande kommt.