Sie können den Wert einer Immobilie auch selbst sehr gut berechnen: Wenn Sie die monatliche Nettokalt-Miete jetzt mit 12 multiplizieren, bekommen Sie die sogenannte Jahresnettokaltmiete (d.h. nicht nur ohne Heizung, sondern auch ohne alle anderen Nebenkosten).

Wenn die Wohnung mit einem sogenannten Bruttokaltmietvertrag vermietet ist (im ehemaligen Westteil Berlins bei älteren Mietverträgen häufig), müssen Sie zunächst einen kalkulatorischen Betrag für die Betriebskosten abziehen. Als Faustformel ziehen Sie mindestens 2,50 €/m² Wohnfläche von der Bruttokaltmiete ab. Nähere Hinweise dazu finden Sie im Mietspiegel.

Dann läßt sich der so genannte Ertragswert der Immobilie errechnen:
Dazu multiplizieren Sie die Jahresnettokaltmiete mit einem bestimmten Faktor. Als Faustformel läßt sich sagen, dass der Faktor 12 einen sehr günstigen Wert, der Faktor 18 schon einen relativ hohen Wert für den Käufer darstellt:
(Beispiel: 500 Euro Kaltmiete x 12 = 6.000 Jahresnettokaltmiete; der Ertragswert wäre mit Faktor 12 und 72.000 Euro eher günstig, mit Faktor 18 und 108.000 Euro schon relativ hoch).
In sehr guten Lagen und bei relativ niedriger Miete kann der Faktor im Einzelfall auch höher liegen. Andererseits muss er in einfachen Lagen und bei hoher Miete möglicherweise auch noch niedriger sein.
Der Faktor hängt von der Lage der Immobilie, der Marktlage und von der Annahme ab, wie sich die Mieten in Zukunft entwickeln.

Vermietete Wohnungen sind häufig wesentlich günstiger, weil Selbstnutzer das Objekt regelmäßig nicht kaufen wollen. Manche Verkäufer reden dem Käufer deshalb ein, er könne die Wohnung nach Auszug eines Mieters wesentlich teurer weiter verkaufen. Doch beachten Sie, dass das deutsche Mietrecht dem Schutz des Mieters einen sehr hohen Stellenwert einräumt und Sie als künftiger Vermieter, von wenigen gesetzlich geregelten Ausnahmen abgesehen, nicht einfach kündigen können. Gehen Sie also, insbesondere, wenn die derzeitige Miete sehr niedrig ist, davon aus, dass Ihr Mieter nicht auszieht und prüfen Sie, ob die Miete auch dann Ihre Kosten abdeckt. Ein Sachverständiger oder ein professioneller Immobilienmakler können das im Einzelfall sehr genau prüfen.

Der Wert der Immobilie hängt jedoch nicht nur von dem Ertragswert ab.
Es gibt Liebhaberobjekte, die nur bei einem kleinen Interessentenkreis Anklang finden und von denen man deshalb unerfahrenen Immobilienkäufern eher abraten sollte. Daneben sind weitere Faktoren zu berücksichtigen, die wir in den nächsten beiden Punkten auflisten.
Der Ertragswert ist gerade für Menschen, die wenig Vermögen bzw. Eigenkapital besitzen, wichtig, weil er der ausschlaggebende Anhaltspunkt für die langfristige Finanzierbarkeit einer Immobilie ist.
Vergleichen Sie deshalb den Gesamtkaufpreis mit dem Ertragswert (Der Ertragswert hat nach dem oben Dargestellten eine Bandbreite), Schauen Sie sich den Unterschied an und bewerten Sie, ob die nachfolgenden Faktoren diesen möglichen Unterschied rechtfertigen.