Zwar können Immobilien Steuervorteile bringen, nur genügen sie in keinem Fall als Argument, um eine Immobilie zu kaufen. Denn Steuervorteile setzen Verluste voraus, das heißt, Sie haben höhere Kosten (inkl. Abschreibungen) als Einnahmen. Wenn Sie allerdings dauerhaft Verluste machen, schmälert die Steuer Ihre Einbußen bestenfalls, aber es bleiben Ihnen eben Verluste.

Im Extremfall erkennt Ihnen das Finanzamt die Verluste nicht an, weil Ihnen die Gewinnerzielungsabsicht gefehlt hat. Dann haben Sie uneingeschränkt Verluste.

Sie können etwa bei anfänglichen hohen Instandhaltungskosten zeitweilig Verluste machen und damit einen Teil ihrer anfänglichen Kosten zurückbekommen, da Ihre Steuerlast sinkt. Das gilt jedoch nur für die erste Zeit. Danach müssen Sie Gewinn machen. Das heißt, Ihre dauerhaft erzielbare Nettokaltmiete (siehe oben) muß höher sein als Ihre Kosten. Bei Eigentumswohnungen sind das folgende Kosten:

Der Teil des Wohngelds, den Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen (Hausverwaltungskosten, Instandhaltung/Reparaturen, Rechtsberatungskosten, Bankspesen).

die Kosten für Berater, Makler, Steuerberater, Rechtsanwälte, etc.

sonstige nicht auf die Mieter umlegbare Nebenkosten

die Zinsen.

Sie sollten daneben noch Spielraum für Tilgungen haben (meistens 2% pro Jahr vom Kreditbetrag im ersten Jahr. In späteren Jahren sinkt der Zinsanteil und es steigt der Tilgungsanteil. Näheres erklärt Ihnen Ihre Bank oder ihr Steuerberater) sowie Reserven für das oben genannte Unvorhergesehene besitzen.

Die zeitweiligen Erleichterungen über Steuervorteile werden häufig überschätzt, weil die eigene Steuerlast vor allem bei Geringverdienern falsch berechnet wird. Es sind keineswegs die oft angesetzten 45% vom angefallenen Verlust. Manchmal beträgt der relevante Steuervorteil nur 15% oder 25% vom Verlust. Sie müssen schließlich damit rechnen, dass Ihr Einkommen auch sinken kann. Damit wird auch Ihr Steuervorteil zwingend geringer.

Wenn Sie wirklich hohe Steuervorteile erwarten, zum Beispiel bei Wohnungen, die in einem denkmalgeschützten Gebäude oder in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet liegen, sollten Sie einen Steuerfachmann hinzuziehen, der Ihre persönliche Situation genau einschätzen kann. Suchen Sie dafür einen vom Verkäufer oder Vermittler unabhängigen Experten auf.

Ist Ihnen das zu aufwendig, rechnen Sie Ihren Immobilienkauf einfach ohne Steuervorteile durch.

Zwar können Immobilien Steuervorteile bringen, nur genügen sie in keinem Fall als Argument, um eine Immobilie zu kaufen. Denn Steuervorteile setzen Verluste voraus, das heißt, Sie haben höhere Kosten (inkl. Abschreibungen) als Einnahmen. Wenn Sie allerdings dauerhaft Verluste machen, schmälert die Steuer Ihre Einbußen bestenfalls, aber es bleiben Ihnen eben Verluste.
Im Extremfall erkennt Ihnen das Finanzamt die Verluste nicht an, weil Ihnen die Gewinnerzielungsabsicht gefehlt hat. Dann haben Sie uneingeschränkt Verluste.

Sie können etwa bei anfänglichen hohen Instandhaltungskosten zeitweilig Verluste machen und damit einen Teil ihrer anfänglichen Kosten zurückbekommen, da Ihre Steuerlast sinkt. Das gilt jedoch nur für die erste Zeit. Danach müssen Sie Gewinn machen. Das heißt, Ihre dauerhaft erzielbare Nettokaltmiete (siehe oben) muß höher sein als Ihre Kosten. Bei Eigentumswohnungen sind das folgende Kosten:

  • Der Teil des Wohngelds, den Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen (Hausverwaltungskosten, Instandhaltung/Reparaturen, Rechtsberatungskosten, Bankspesen).
  • die Kosten für Berater, Makler, Steuerberater, Rechtsanwälte, etc.
  • sonstige nicht auf die Mieter umlegbare Nebenkosten
  • die Zinsen.


Sie sollten daneben noch Spielraum für Tilgungen haben (meistens 2% pro Jahr vom Kreditbetrag im ersten Jahr. In späteren Jahren sinkt der Zinsanteil und es steigt der Tilgungsanteil. Näheres erklärt Ihnen Ihre Bank oder ihr Steuerberater) sowie Reserven für das oben genannte Unvorhergesehene besitzen.

Die zeitweiligen Erleichterungen über Steuervorteile werden häufig überschätzt, weil die eigene Steuerlast vor allem bei Geringverdienern falsch berechnet wird. Es sind keineswegs die oft angesetzten 45% vom angefallenen Verlust. Manchmal beträgt der relevante Steuervorteil nur 15% oder 25% vom Verlust. Sie müssen schließlich damit rechnen, dass Ihr Einkommen auch sinken kann. Damit wird auch Ihr Steuervorteil zwingend geringer.

Wenn Sie wirklich hohe Steuervorteile erwarten, zum Beispiel bei Wohnungen, die in einem denkmalgeschützten Gebäude oder in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet liegen, sollten Sie einen Steuerfachmann hinzuziehen, der Ihre persönliche Situation genau einschätzen kann. Suchen Sie dafür einen vom Verkäufer oder Vermittler unabhängigen Experten auf.
Ist Ihnen das zu aufwendig, rechnen Sie Ihren Immobilienkauf einfach ohne Steuervorteile durch.