Verträge können im Maklerrecht grundsätzlich schriftlich, mündlich oder sogar stillschweigend/ konkludent geschlossen werden. Entscheidend ist letztlich nur, dass der Kunde Kenntnis von seiner Provisionspflicht erlangt und er die Maklerdienste auch in Anspruch nimmt (zum Beispiel durch Zusendung von Informationsmaterial, Bekanntgabe der Objektanschrift Besichtigungen, etc.). Darin ist ein Einverständnis des Kunden zu sehen (BGH 10.05.1989 – IVa ZR 60/88).
Der Kunde muss nach Maklerrecht aber nicht grundsätzlich damit rechnen, dass eine Maklerprovision anfällt, denn er könnte zum Beispiel auch der Auffassung sein, der Vermieter oder Verkäufer würde die Provision bezahlen. Daher sollte der Immobilienmakler nach unserer Empfehlung immer auf die Provisionspflicht des Mieters oder Käufers hinweisen. Fehlt dieser Hinweis, kann es sein, dass der Makleranspruch nach Maklerrecht nicht entsteht.
Das Maklerrecht wird von einer sehr rigorosen Rechtsprechung zum Maklerrecht, häufig zu Lasten des Maklers, geprägt. Es gibt inzwischen einen ganzen Katalog von Fallkonstellationen im Maklerrecht, in denen die Gerichte entschieden haben, dass trotz Vorliegen eines Maklervertrages und eines Hauptvertrages dem Makler der Vergütungsanspruch versagt wird oder er diesen verliert.
Das gilt unter anderem für folgende beispielhafte Fallkonstellationen:
- Bei Vorkenntnis des Maklerkunden, d. h. wenn er von der Möglichkeit das Objekt zu kaufen oder zu mieten schon vorher wußte.
- Wenn der Makler gleichzeitig Haus- oder Wohnungsverwalter ist und es insbesondere um die Vermietung geht.
- Wenn zwischen dem angebotenen Objekt und dem gekauften Objekt keine wirtschaftliche oder personelle Identität vorliegt.
- Wenn die Ursächlichkeit des Nachweises und des späteren Ankaufs bzw. der späteren Anmietung nicht gegeben ist.
- Wenn der Makler sich gegenüber seinen Kunden treuwidrig verhält und dadurch seinen Anspruch verwirkt.
Darüber hinaus haftet der Makler auch auf Schadensersatz, wenn er durch z. B. unrichtige Objektangaben einen Nachteil verursacht.