Archiv 2012

Bundesgerichtshof zur Haftung für fehlerhaften Prospekt aus § 13 VerkProspG aF

Der u.a. für die spezialgesetzliche Prospekthaftung zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom heutigen Tage grundlegend zu den Voraussetzungen einer Haftung nach der seit dem 1. Januar 1991 in § 13 VerkProspG* und seit dem 1. Juni 2012 inhaltsgleich in § 22 des Wertpapierprospektgesetzes (WpPG) kodifizierten Prospekthaftung für außerbörslich gehandelte Wertpapiere Stellung genommen.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall begehrt der Kläger Rückabwicklung des Erwerbs von Inhaberschuldverschreibungen einer mittlerweile insolventen Aktiengesellschaft.

Die Wohnungsbau Leipzig-West AG (nachfolgend: WBL) legte in den Jahren 1999 bis 2006 insgesamt 25 Inhaberschuldverschreibungen ohne Börsenzulassung mit einem rechnerischen Gesamtvolumen von 565 Mio. € auf. Dazu gehörte auch die mit dem Prospekt “Ausgewogene Konditionen” beworbene und vom Kläger im April 2005 in Höhe von 5.000 € gezeichnete Anleihe. Der Beklagte war unter der Firma J.S. Immobilienbeteiligungen e.K. zu 73% Mehrheitsaktionär der WBL und auf Grundlage eines Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrages herrschender Unternehmer. Auf Grund von Einzelweisungen des Beklagten erfolgten hohe Zahlungen von der WBL an ihn. Mit seiner Klage begehrt der Kläger im Wesentlichen Rückzahlung des Anlagebetrages nebst Zinsen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung des Klägers hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat das der Klage stattgebende Urteil des Berufungsgerichts bestätigt und die dagegen gerichtete Revision des Beklagten zurückgewiesen.

Der Prospekt “Ausgewogene Konditionen” ist unvollständig im Sinne von § 13 Abs. 1 VerkProspG aF, weil aus ihm nicht ersichtlich ist, dass der Beklagte als Begünstigter des Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrages dem Vorstand der WBL nachteilige Weisungen erteilen konnte, die nur dem Beklagten oder anderen Konzerngesellschaften dienten. Zu den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen, die für die Beurteilung der angebotenen Wertpapiere notwendig und daher richtig und vollständig in einem Wertpapier-Verkaufsprospekt darzustellen sind, gehört auch die Möglichkeit der Erteilung derartiger nachteiliger Weisungen durch eine beherrschende Konzernmuttergesellschaft an eine beherrschte Konzerntochtergesellschaft und die damit verbundene – erhöhte – Gefahr für die Rückzahlung der an die Konzerntochtergesellschaft gezahlten Anlegergelder. Wendet sich der Emittent – wie hier – ausdrücklich auch an das unkundige und börsenunerfahrene Publikum, so bestimmt sich der Empfängerhorizont für Prospekterklärungen nach den Fähigkeiten und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen (Klein-)Anlegers, der sich allein anhand der Prospektangaben über die Kapitalanlage informiert und über keinerlei Spezialkenntnisse verfügt. Nach diesen Maßstäben war selbst bei sorgfältiger und eingehender Lektüre des Prospekts nicht zu erkennen, dass der Beklagte aufgrund seines Weisungsrechts der WBL unabhängig von deren Ertragslage zu seinem Vorteil und zu ihrem Nachteil Kapital entziehen konnte.

Der Beklagte ist für den fehlerhaften Prospekt auch verantwortlich. Prospektveranlasser gem. § 44 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BörsG** in der vom 1. Juli 2002 bis zum 31. Oktober 2007 geltenden Fassung (aF) sind Personen, die ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Emission der Wertpapiere haben und darauf hinwirken, dass ein unrichtiger oder unvollständiger Prospekt veröffentlicht wird. Durch diese Regelung soll eine Lücke bei den Haftungsverpflichteten geschlossen werden und sollen insbesondere auch Konzernmuttergesellschaften in die Haftung einbezogen werden, wenn eine Konzerntochtergesellschaft Wertpapiere emittiert. Der Beklagte hatte als Mehrheitsgesellschafter der WBL und unmittelbar Begünstigter des Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrages einerseits ein erhebliches wirtschaftliches Eigeninteresse an der Einwerbung weiterer Anlegergelder durch die Ausgabe der Inhaberschuldverschreibungen und andererseits nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts durch Erteilung von Weisungen zu Zahlungsflüssen tatsächlich in das Geschäft der Emittentin eingegriffen. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht aus diesen Umständen geschlussfolgert, dass der Beklagte einen beherrschenden Einfluss auf die streitgegenständliche Emission ausübte und Kenntnis vom Inverkehrbringen des Prospekts hatte.

In den Instanzen sind zahlreiche gleich gelagerte Fälle anhängig, für die die heutige Entscheidung richtungsweisend ist.

Urteil vom 18. September 2012 – XI ZR 344/11

LG Frankfurt am Main – Urteil vom 12. März 2010 – 3/15 O 88/09

OLG Frankfurt am Main – Urteil vom 21. Juni 2011 – 5 U 51/10

(veröffentlicht: NZG 2011, 1158)

Karlsruhe, den 18. September 2012

* § 13 VerkProspG (Haftung bei fehlerhaftem Prospekt) [in der vom 1. Juli 2002 bis zum 30. Juni 2005 geltenden Fassung]

  (1) Sind für die Beurteilung der Wertpapiere wesentliche Angaben in einem Verkaufsprospekt unrichtig oder unvollständig, so sind die Vorschriften der §§ 44** bis 47 des Börsengesetzes mit folgender Maßgabe entsprechend anzuwenden: …

** § 44 BörsG (Unrichtiger Börsenprospekt) [in der vom 1. Juli 2002 bis zum 31. Oktober 2007 geltenden Fassung]

  (1) 1Der Erwerber von Wertpapieren, die auf Grund eines Prospekts zum Börsenhandel zugelassen sind, in dem für die Beurteilung der Wertpapiere wesentliche Angaben unrichtig oder unvollständig sind, kann

1.von denjenigen, die für den Prospekt die Verantwortung übernommen haben und

2.von denjenigen, von denen der Erlass des Prospekts ausgeht,

als Gesamtschuldnern die Übernahme der Wertpapiere gegen Erstattung des Erwerbspreises, soweit dieser den ersten Ausgabepreis der Wertpapiere nicht überschreitet, und der mit dem Erwerb verbundenen üblichen Kosten verlangen, …

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit in einer Eigentumswohnung

Der u.a. für Wohnungseigentumssachen zuständige V. Zivilsenat hat heute über die Revision von zwei beklagten Wohnungseigentümern entschieden, deren Mieterin in der Wohnung eine Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder betreibt (vgl. Pressemitteilung 85/12 vom 12. Juni 2012). Auf die Klage einer Wohnungseigentümerin waren sie vom Landgericht verurteilt worden, die Nutzung der Wohnung als Kindertagespflegestelle zu unterlassen. Die Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Ein Unterlassungsanspruch der Klägerin folgt bereits daraus, dass den Beklagten die Ausübung der Tagesmuttertätigkeit ihrer Mieterin durch einen in der Eigentümerversammlung vom 28. September 2009 gefassten Beschluss der Wohnungseigentümer untersagt worden war. Dieser Beschluss ist nicht angefochten worden und daher für die Beklagten verbindlich.

Der Senat hat im Wesentlichen ausgeführt:

Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder die “Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung” im Sinne der Teilungserklärung darstellt und daher der Zustimmung des Verwalters oder einer ¾-Mehrheit der hierüber abstimmenden Wohnungseigentümer bedarf. Zwar gehört zum Wohnen auch die Möglichkeit, in der Familie neben den eigenen Kindern fremde Kinder zu betreuen, etwa bei regelmäßigen Besuchen von Freunden der Kinder oder im Wege der Nachbarschaftshilfe. Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die Nutzung der Wohnung zur (werk-)täglichen Erbringung von Betreuungsdienstleistungen gegenüber Dritten in Form einer Pflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder, bei der der Erwerbscharakter im Vordergrund steht. Eine solche teilgewerbliche Nutzung der Wohnung wird vom Wohnzweck nicht mehr getragen.

Auf die vom Berufungsgericht geprüfte Frage, ob die Verwalterin zu Recht die Zustimmung zum Betrieb einer Tagespflegestelle in der Wohnung der Beklagten verweigert hat, kommt es aber nicht an. Denn ein Unterlassungsanspruch der Klägerin (§ 15 Abs. 3 WEG) folgt bereits daraus, dass den Beklagten die weitere Ausübung der Tagesmuttertätigkeit ihrer Mieterin durch einen in der Eigentümerversammlung vom 28. September 2009 gefassten, nicht angefochtenen Beschluss der Wohnungseigentümer untersagt wurde.

Den Beklagten, die sich bisher zu keinem Zeitpunkt um die Erteilung einer Zustimmung zum Betrieb einer – nach Anzahl der zu betreuenden Kinder und zeitlichem Umfang konkret beschriebenen – Kindertagespflegestelle in ihrer Wohnung bemüht haben, bleibt es aber unbenommen, bei der Verwalterin oder derWohnungseigentümergemeinschaft einen entsprechenden Antrag zu stellen. Über diesen wäre unter Berücksichtigung der tatsächlichen konkreten Gegebenheiten innerhalb der Wohnungseigentumsanlage, der Wertungen des § 22 Abs. 1a BImSchG, der nach dem Willen des Gesetzgebers auch auf das Wohnungseigentumsrecht ausstrahlen soll, und der in der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehenen Möglichkeit der Erteilung von Auflagen zu entscheiden. Solange eine erforderliche Zustimmung aber nicht vorliegt, darf die Tagesmuttertätigkeit aufgrund des bestandskräftigen Untersagungsbeschlusses nicht fortgesetzt werden.

Urteil vom 13. Juli 20212 – V ZR 204/11

AG Köln – Entscheidung vom 12. November 2010 – 204 C 74/10

LG Köln – Entscheidung vom 11. August 2011 – 29 S 285/10

Karlsruhe, den 13. Juli 2012

Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Schadensersatzansprüchen einer WEG gegen einen Mieter

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Verjährung von Schadensersatzansprüchen einerWohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum getroffen.

Die Beklagten waren Mieter einer in einer Wohnanlage gelegenen Wohnung, die im Eigentum eines Mitglieds einerWohnungseigentümergemeinschaft steht. Bei ihrem Auszug Ende Juni 2008 benutzten die Beklagten zum Transport von Möbeln den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl, der innen mit Edelstahlpaneelen verkleidet ist. Der Kläger begehrt aus abgetretenem Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft von den Beklagten Schadensersatz wegen der dabei angeblich erfolgten Beschädigung von sechs Paneelen. Er hat im Dezember 2009 Klage auf Zahlung von 6.733,54 € erhoben. Die Beklagten haben sich auf Verjährung berufen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB*, die eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, auf einen Schadensersatzanspruch einerWohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar ist. Der Anspruch unterliegt vielmehr der Regelverjährung von drei Jahren.

*§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

  (1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

  (2) …

Urteil vom 29. Juni 2011 – VIII ZR 349/10

LG Stuttgart – Urteil vom 31. März 2010 – 18 O 483/09

OLG Stuttgart – Urteil vom 5. August 2010 – 7 U 82/10

(veröffentlicht in WuM 2010, 563 f.)

Karlsruhe, den 29. Juni 2011

Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Täuschung über Innenprovision

Der u. a. für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die Revisionen einer Bank in acht Parallelfällen (Innenprovision) entschieden, dass Anleger nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht werden, wenn in dem Verkaufsprospekt angegeben wird, vom Gesamtaufwand entfielen für den Erwerb einer Immobilie 76,70% auf “Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing” und darin eine Vertriebsprovision in Höhe von 18,24% eingepreist ist. Die den Erwerb finanzierende Bank traf deshalb insofern keine Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs.

Das Berufungsgericht hat die Zwangsvollstreckung aus notariellen Urkunden, die im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb errichtet wurden und Darlehensrückzahlungsansprüche der Bank sichern sollten, für unzulässig erklärt. Auf die Revisionen der Bank hat der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die Berufungsurteile aufgehoben und die Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Zur Begründung hat der Senat ausgeführt:

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine kreditgebende Bank, mit der kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Anlagegeschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Das ist etwa bei einem Wissensvorsprung der Bank der Fall. Ein solcher liegt u.a. vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Anleger von seinem Geschäftspartner oder durch den Verkaufsprospekt über die von ihm zu zahlenden Vertriebsprovisionen arglistig getäuscht wurde.

Der hier verwendete Verkaufsprospekt weist zwar nicht aus, dass in den Kaufpreis eine Vertriebsprovision in Höhe von 18,24% eingepreist war. Eine arglistige Täuschung, wie sie vom Berufungsgericht angenommen wurde, liegt dennoch nicht vor. Der Anfall von Vertriebsprovisionen wurde im prospektierten Gesamtaufwand unter der Rubrik “Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing” deutlich erkennbar dem Grunde nach offengelegt. Auch eine Täuschung über die Höhe der Vertriebsprovision ist nicht erfolgt. Aus der geringen Höhe anderer offen gelegter Bestandteile des Gesamtaufwandes kann, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, nicht geschlossen werden, die im Kaufpreis enthaltene Vertriebsprovision sei ebenfalls gering.

In den von den Vermittlern verwendeten formularmäßigen Vermittlungsaufträgen und Berechnungsbeispielen wurde ebenfalls nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht. Diese weisen zwar nur die vom Anleger direkt an den jeweiligen Vermittler zu zahlende “Bearbeitungsgebühr” in Höhe von 3,42% aus. Darin liegt jedoch keine abschließende Erklärung über Anfall und Höhe sonstiger Vertriebsprovisionen. Im Gegenteil wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Vermittler nicht nur für die Erwerber, sondern auch als Nachweismakler für eine zwischengeschaltete Vertriebsgesellschaft tätig werden und Provisionsansprüche auch gegen andere am Immobilienprojekt Beteiligte bestehen können. Schließlich ergab die in den Vorinstanzen durchgeführte Beweisaufnahme nicht, dass die Vermittler in den Verkaufsgesprächen wahrheitswidrige Angaben über Anfall und Höhe weiterer Vertriebsprovisionen gemacht haben.

Mangels einer arglistigen Täuschung der Anleger durch den Vertrieb konnte der Bank deshalb nicht der Verwurf gemacht werden, eine Aufklärungspflicht verletzt zu haben. Schadensersatzansprüche der Anleger gegen die Bank, die der Zwangsvollstreckung entgegen gehalten werden könnten, bestehen somit nicht.

Die Verfahren waren zur Klärung weiterer, vom Berufungsgericht bislang noch nicht geprüfter Einwendungen der Anleger zurückzuverweisen.

Urteile vom 5. Juni 2012

XI ZR 149/11

LG Oldenburg – Urteil vom 11. September 2008 – 9 O 1139/06

OLG Oldenburg – Urteil vom 28. Februar 2011 – 3 U 47/08

XI ZR 173/11

LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 4267/04

OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 53/10

XI ZR 174/11

LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 1121/05

OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 54/10

XI ZR 175/11

LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 87/07

OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 61/10

XI ZR 176/11

LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 2108/06

OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 59/10

XI ZR 177/11

LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 710/06

OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 57/10

XI ZR 178/11

LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 3429/05

OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 56/10

XI ZR 179/11

LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 71/05

OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 55/10

Karlsruhe, den 6. Juni 2012

Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Keine arglistige Täuschung bei Falschangaben über die Innenprovision

Der u. a. für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die Revisionen einer Bank in acht Parallelfällen entschieden, dass Anleger nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht werden, wenn in dem Verkaufsprospekt angegeben wird, vom Gesamtaufwand entfielen für den Erwerb einer Immobilie 76,70% auf “Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing” und darin eine Vertriebsprovision in Höhe von 18,24% eingepreist ist. Die den Erwerb finanzierende Bank traf deshalb insofern keine Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs.

Das Berufungsgericht hat die Zwangsvollstreckung aus notariellen Urkunden, die im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb errichtet wurden und Darlehensrückzahlungsansprüche der Bank sichern sollten, für unzulässig erklärt. Auf die Revisionen der Bank hat der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die Berufungsurteile aufgehoben und die Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Zur Begründung hat der Senat ausgeführt:

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine kreditgebende Bank, mit der kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Anlagegeschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Das ist etwa bei einem Wissensvorsprung der Bank der Fall. Ein solcher liegt u.a. vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Anleger von seinem Geschäftspartner oder durch den Verkaufsprospekt über die von ihm zu zahlenden Vertriebsprovisionen arglistig getäuscht wurde.

Der hier verwendete Verkaufsprospekt weist zwar nicht aus, dass in den Kaufpreis eine Vertriebsprovision in Höhe von 18,24% eingepreist war. Eine arglistige Täuschung, wie sie vom Berufungsgericht angenommen wurde, liegt dennoch nicht vor. Der Anfall von Vertriebsprovisionen wurde im prospektierten Gesamtaufwand unter der Rubrik “Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing” deutlich erkennbar dem Grunde nach offengelegt. Auch eine Täuschung über die Höhe der Vertriebsprovision ist nicht erfolgt. Aus der geringen Höhe anderer offen gelegter Bestandteile des Gesamtaufwandes kann, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, nicht geschlossen werden, die im Kaufpreis enthaltene Vertriebsprovision sei ebenfalls gering.

In den von den Vermittlern verwendeten formularmäßigen Vermittlungsaufträgen und Berechnungsbeispielen wurde ebenfalls nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht. Diese weisen zwar nur die vom Anleger direkt an den jeweiligen Vermittler zu zahlende “Bearbeitungsgebühr” in Höhe von 3,42% aus. Darin liegt jedoch keine abschließende Erklärung über Anfall und Höhe sonstiger Vertriebsprovisionen. Im Gegenteil wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Vermittler nicht nur für die Erwerber, sondern auch als Nachweismakler für eine zwischengeschaltete Vertriebsgesellschaft tätig werden und Provisionsansprüche auch gegen andere am Immobilienprojekt Beteiligte bestehen können. Schließlich ergab die in den Vorinstanzen durchgeführte Beweisaufnahme nicht, dass die Vermittler in den Verkaufsgesprächen wahrheitswidrige Angaben über Anfall und Höhe weiterer Vertriebsprovisionen gemacht haben.

Mangels einer arglistigen Täuschung der Anleger durch den Vertrieb konnte der Bank deshalb nicht der Verwurf gemacht werden, eine Aufklärungspflicht verletzt zu haben. Schadensersatzansprüche der Anleger gegen die Bank, die der Zwangsvollstreckung entgegen gehalten werden könnten, bestehen somit nicht.

Die Verfahren waren zur Klärung weiterer, vom Berufungsgericht bislang noch nicht geprüfter Einwendungen der Anleger zurückzuverweisen.

Urteile vom 5. Juni 2012

XI ZR 149/11

LG Oldenburg – Urteil vom 11. September 2008 – 9 O 1139/06

OLG Oldenburg – Urteil vom 28. Februar 2011 – 3 U 47/08

XI ZR 173/11

LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 4267/04

OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 53/10

XI ZR 174/11

LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 1121/05

OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 54/10

XI ZR 175/11

LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 87/07

OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 61/10

XI ZR 176/11

LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 2108/06

OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 59/10

XI ZR 177/11

LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 710/06

OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 57/10

XI ZR 178/11

LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 3429/05

OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 56/10

XI ZR 179/11

LG Oldenburg – Urteil vom 8. März 2010 – 9 O 71/05

OLG Oldenburg – Urteil vom 10. März 2011 – 8 U 55/10

Karlsruhe, den 6. Juni 2012

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

 

Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umlegen

Die Kläger, zwei Wohnungseigentümer, wenden sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters derWohnungseigentümergemeinschaft. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen. Ihre Klage war vor dem Landgericht als Berufungsgericht erfolgreich.

Die gegen das Urteil des Landgerichts gerichtete Revision der übrigen Wohnungseigentümer, die die Abrechnung für richtig halten, hatte teilweise Erfolg. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.

Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen neu erstellt werden.

Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10

Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein – Urteil vom 2. Juli 2010 – 2p C 49/09

Landgericht Landau in der Pfalz – Urteil vom 30. November 2010 – 1 S 167/10

Karlsruhe, den 17. Februar 2012

Pressestelle des Bundesgerichtshofs