Die Mieteinnahmen bestimmen den Erfolg Ihrer Wohnungsanschaffung, nicht die Steuervorteile (dazu unten in Punkt Steuervorteile). Ermitteln Sie wie hoch die Nettokaltmiete (nicht die Gesamtmiete) heute tatsächlich ist und ob Sie diese auch langfristig sicher bekommen werden:

Lassen Sie sich den bestehenden Mietvertrag in Kopie aushändigen. Ebenso eventuelle spätere Mieterhöhungsvereinbarungen.
Lassen Sie sich anhand von Kontoauszügen beweisen, dass die behauptete Miete auch tatsächlich gezahlt wird. Räumungsklagen bei nicht gezahlter Miete dauern sehr lange und sind teuer.
Lassen Sie sich die Mieterakte zeigen und prüfen Sie, ob es in der Vergangenheit Korrespondenz über Mängel, Mietminderungen, usw. gegeben hat. Insbesondere wenn es in der Vergangenheit Streit mit dem Mieter gab, vertrauen Sie keinen Aussagen wie: der Mieter ziehe bald aus.
Fragen Sie Nachbarn und Hausverwaltung, wie viele Mieterwechsel es gab.
Erkundigen Sie sich nach Mietminderungen im Haus in den letzten Jahren und den Gründen dafür.
Sprechen Sie insbesondere mit dem derzeitigen Mieter in Ihrer Wohnung. Er bzw. sie sind in Zukunft Ihr wichtigster Kunde.
Schauen Sie in den Mietspiegel und vergleichen Sie die dort genannten Mieten mit denen der Ihnen angebotenen Wohnung: Mietspiegel
Ist die Wohnung nicht vermietet, überprüfen Sie den Leerstand im Haus und in den angrenzenden Häusern. Kümmert sich jemand Erfahrenes um die Neuvermietung? Geben Sie eine Anzeige in einer Zeitung oder in einem Internetportal auf, um festzustellen, wie viele Interessenten es für eine solche Wohnung wirklich gibt (Wenn Sie die Wohnung gekauft haben, können Sie an diese Interessenten dann vermieten.). Sie können auch einen von dem geplanten Kauf unabhängigen Makler einschalten. Dieser sollte nach EN DIN 15733 zertifiziert sein.
Sie dürfen in gewissem Umfang die Miete erhöhen: bis zur Höhe des Mietspiegels bei Zustimmung bzw. Zustimmungsverpflichtung des Mieters sowie nach Ablauf von mindestens einem Jahr seit der letzten Mieterhöhung und wenn vorgesehen alle 3 Jahre um maximal 20%. Auch wenn dies alles eingehalten wird, bleiben Risiken, denn eine Mietpartei kann gegen eine Mieterhöhung vorgehen. Gehen Sie im Zweifel davon aus, dass Sie die Miete nicht erhöhen können, oder lassen Sie sich die Möglichkeit zur Mieterhöhung von einem unabhängigen Fachmann bestätigen.
Neben der Nettokaltmiete erhalten Sie von Ihren Mietern eine Nebenkostenvorauszahlung. In Ihrer Wohngeldzahlung sind diese Nebenkosten, aber auch Kosten für Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten enthalten. Lassen Sie sich die beiden letzten Wohngeldabrechnungen vorlegen und ermitteln Sie die auf die Mietpartei nicht umlegbaren Kosten. Diese müssen Sie bei der Renditebetrachtung zudem von der Nettokaltmiete abziehen.

Auf die genannte Weise können Sie die langfristig realistischen Nettokaltmieteeinnahmen für Ihre Wohnung errechnen. Es ist sehr wichtig, dass Sie dies sorgfältig untersuchen. Unseriöse Verkäufer versprechen hier oft viel zu viel.