Vorkaufsrecht des Mieters einer öffentlich geförderten Mietwohnung

Die Kläger waren seit 1981 Mieter einer Wohnung in einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnanlage. Nach Veräußerung der Anlage im Jahre 1984 teilte der Erwerber das Grundstück in Wohnungseigentum auf. Im Jahre 1989 erwarb eine GmbH im Wege der Zwangsversteigerung u.a. die von den Klägern gemietete Eigentumswohnung. Nachdem über das Vermögen der GmbH im Jahre 1992 die Sequestration angeordnet worden war, bot der Sequester die Eigentumswohnung einem weiteren Erwerber zum Kaufe an, der das Angebot annahm. Der beurkundende Notar wies dabei die Kläger auf das Vorkaufsrecht nach § 2 Abs. 1 WoBindG hin, woraufhin der klagende Ehemann das Vorkaufsrecht ausübte. Als der Konkursverwalter die Berechtigung der Kläger zum Vorkauf in Abrede stellte, nahmen die Kläger die anwaltliche Hilfe der beklagten Anwälte in Anspruch. Diese erklärten mit Schreiben vom 7. November 1992, daß die Kläger sich keines Vorkaufsrechts berühmten. Der Erwerber ist in der Folgezeit als Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen worden.

Die Kläger nehmen die Beklagten mit der Behauptung, die Erklärung vom 7. November 1992 sei nicht von dem erteilten Mandat gedeckt gewesen, auf Schadensersatz in Anspruch. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr dem Grunde nach stattgegeben.

Auf die Revision der Beklagten hat der Bundesgerichtshof das klagabweisende Urteil des Landgerichts wiederhergestellt. Zur Begründung hat er ausgeführt, die Beklagten müßten für einen Vermögensnachteil, der den Klägern nach ihrem Vortrag daraus entstanden sei, daß sie die Eigentumswohnung im Jahre 1992 nicht durch Ausübung des Vorkaufsrechts zu einem günstigen Preis hätten erwerben können, auch dann nicht einstehen, wenn die Beklagten zur Abgabe der Erklärung vom 7. November 1992 nicht berechtigt gewesen sein sollten; denn die Kläger seien beim Verkauf der Eigentumswohnung im Jahre 1992 nicht mehr vorkaufsberechtigt gewesen.

Nach herrschender Meinung gibt § 2b Abs. 2 WoBindG dem Mieter lediglich das Recht, beim ersten Verkauf nach Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung das Vorkaufsrecht auszuüben. Dieser Auffassung schließt sich der Senat mit Rücksicht auf Sinn und Zweck des § 2b Abs. 1 WoBindG an. Mit der Einführung des dort normierten gesetzlichen Vorkaufsrechts sollte der Gefahr einer spekulativen Verdrängung von Mietern aus sozialen Mietwohnungen im Zuge der Umwandlung in Eigentumswohnungen entgegengewirkt werden; gleichzeitig wollte der Gesetzgeber die Veräußerung der Wohnungen grundsätzlich an die bisherigen Mieter sichern. Eine solche Gefahr besteht aber regelmäßig nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung, weil der Eigentümer, der von der Umwandlung profitieren will, sein Spekulationsinteresse typischerweise durch den baldigen Verkauf der umgewandelten Wohnungen realisiert.

Eine andere Beurteilung ist auch dann nicht geboten, wenn der erste Verkaufsfall ein nach § 512 BGB nicht zum Vorkauf berechtigender Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder ein Verkauf durch den Verwalter aus einer Konkurs- bzw. Insolvenzmasse ist. § 512 BGB trägt in erster Linie dem Interesse des Gläubigers an einer zügigen und möglichst günstigen Verwertung des Vermögensgegenstandes Rechnung; dahinter haben die Interessen des Vorkaufsberechtigten zurückzutreten. Die Verwertung wäre aber beeinträchtigt, wenn der Erwerber das Vorkaufsrecht für eine Eigentumswohnung, die er durch einen Verkauf im Sinne von § 512 BGB erworben hat, übernehmen müßte. Das Vorkaufsrecht nach § 2b WoBindG will lediglich den Eigentümerwechsel erschweren, dem auf seiten des Veräußerers vornehmlich Spekulativinteressen zugrunde liegen. Ein solches Interesse kann sich jedoch nicht verwirklichen, wenn der Wohnungseigentümer in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät und zu einem von seinen Gläubigern veranlaßten “Zwangsverkauf” im Sinne des § 512 BGB genötigt wird. Dem Mieter steht es im übrigen frei, bei der Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung mitzubieten.

Da danach die Kläger ihr gesetzliches Vorkaufsrecht, das nach Umwandlung ihrer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung im Jahre 1984 entstanden gewesen war, aufgrund des Erwerbs dieser Wohnung durch die GmbH durch Zuschlagsbeschluß im Jahre 1989 verloren hatten, konnte der spätere Verkauf der Eigentumswohnung im Jahre 1992 ein erneutes Vorkaufsrecht der Kläger nicht mehr auslösen.

Urteil vom 14. April 1999 – VIII ZR 384/97

Karlsruhe, den 15. April 1999

Pressestelle des Bundesgerichtshofs